Valuarvurdering : sådan får andelsboligforeningen styr på ejendommens værdi

En valuarvurdering spiller en central rolle for andelsboligforeninger, der vil kende deres ejendoms reelle markedsværdi. Vurderingen er med til at fastsætte andelskronen, påvirker lånemulighederne og kan få stor betydning for både nuværende og kommende andelshavere. Samtidig er reglerne om fastfrysning og gyldighed blevet mere komplekse de senere år, hvilket øger behovet for faglig rådgivning og realistiske, markedskonforme vurderinger.

Mange foreninger står derfor med spørgsmål som: Hvem må lave vurderingen? Hvad er fordele og faldgruber? Og hvordan sikrer vi, at værdien hverken bliver for høj eller for lav?

Nedenfor gennemgås de vigtigste elementer på en måde, som gør det lettere at træffe velovervejede beslutninger i foreningen.

Hvad er en valuarvurdering, og hvorfor er den vigtig?

En valuarvurdering er en professionel vurdering af en ejendoms markedsværdi, typisk brugt af andelsboligforeninger som grundlag for beregning af andelskronen. Hvor en offentlig vurdering eller anskaffelsessum ofte er mere grov eller forældet, tager en valuarvurdering udgangspunkt i aktuelle markedsforhold, lejeniveauer og ejendommens konkrete stand.

I praksis betyder det, at:

– foreningen får et mere præcist billede af ejendommens værdi
– andelskronen kan sættes på et niveau, der afspejler markedet
– andelshaverne får bedre gennemsigtighed omkring deres formue
– banker og realkreditinstitutter får et stærkere grundlag ved belåning

En valuarvurdering kan også være med til at åbne for nye muligheder. En højere og velbegrundet markedsværdi kan fx forbedre foreningens lånemuligheder ved større renoveringer, energiforbedringer eller ombygninger. Omvendt kan en for høj og dårligt begrundet værdi skabe risiko for fremtidige prisfald og økonomisk usikkerhed for både forening og andelshavere.

Derfor handler det ikke om at få den højest mulige vurdering, men om at få en realistisk, veldokumenteret og forsvarlig værdi, som både forening og eksterne parter kan have tillid til.

Sådan foregår arbejdet med valuarvurdering i praksis

Når en andelsboligforening bestiller en valuarvurdering, sker der typisk en række faste trin. Processen kan variere lidt fra virksomhed til virksomhed, men grundstrukturen er nogenlunde den samme:

1. Indledende dialog
Valuaren indhenter grundlæggende oplysninger om ejendommen: antal lejemål, bolig- og erhvervsarealer, nuværende lejeniveauer, tidligere vurderinger, restgæld og eventuelle planer om renovering. På den måde sikres et godt udgangspunkt og fælles forventninger til opgaven.

2. Gennemgang af ejendommen
Herefter gennemgår valuaren ejendommen fysisk. Fokus er blandt andet på vedligeholdelsesstand, installationer, tag, facade, kælder, fællesarealer og eventuelle særlige forhold. Der ses også på området omkring ejendommen, beliggenhed, efterspørgsel og kommende byudvikling, som kan trække værdien op eller ned.

3. Analyse af lejeniveau og marked
Et centralt punkt er vurdering af, hvad ejendommen realistisk kan indbringe i leje på markedskonforme vilkår. Det sker typisk ved at sammenligne med lignende ejendomme i området og ved at se på aktuelle lejeniveauer for både bolig og erhverv. Markedsdata, transaktioner og generelle prisudviklinger vægtes i analysen.

4. Beregning og rapport
På baggrund af de indsamlede oplysninger udarbejder valuaren en skriftlig vurderingsrapport. Rapporten beskriver metode, forudsætninger, de vigtigste nøgletal og den konkluderede markedsværdi. Denne værdi bliver så udgangspunktet for foreningens beregning af andelskronen.

For foreningens bestyrelse er det en fordel at forstå hovedlinjerne i rapporten, stille opklarende spørgsmål og sikre, at vurderingen virker gennemskuelig. Mange vælger også at få en kort mundtlig gennemgang på et bestyrelsesmøde, så alle får samme forståelse.

Nogle foreninger vælger at få to uafhængige vurderinger, især hvis ejendommen er kompleks, eller der er større uenighed i foreningen om niveauet for andelskronen. To vurderinger kan give et bedre billede af, om man ligger rimeligt i markedet, og om der er enighed blandt fagfolk om spændet for ejendommens værdi.

Valg af valuar og betydningen af reglerne om fastfrysning

Valget af valuar er en af de vigtigste beslutninger i forløbet. En valuar bør have:

– solid erfaring med boligudlejningsejendomme og andelsboligforeninger
– aktuel viden om lokalmarkedet
– relevant uddannelse, fx diplomvaluar eller medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening
– en dokumenteret og gennemsigtig metode for værdiansættelse

Foreningen kan med fordel spørge sit administrationsselskab om anbefalinger, da administrator ofte kender de mest seriøse aktører på markedet. Bestyrelsen kan også undersøge, hvor mange foreninger valuaren arbejder for, og hvor længe samarbejderne typisk varer. Langvarige relationer tyder ofte på tillid og stabil kvalitet.

Et andet emne, som fylder meget i mange foreninger, er reglerne om fastfrysning af vurderinger. Efter ændringer i andelsboligforeningsloven er det muligt at fastholde en valuarvurdering, som var gyldig pr. 1. juli 2020, på ubestemt tid så længe foreningen ikke senere vælger at bruge en ny vurdering i sin andelsværdiberegning.

Det giver foreningen et vigtigt valg:

– fastholde en ældre vurdering og dermed undgå udsving i andelskronen
– eller skifte til en nyere, måske højere eller lavere, vurdering, men samtidig opgive muligheden for fortsat fastfrysning

Her er det afgørende, at bestyrelsen sammen med rådgivere gennemgår de økonomiske konsekvenser grundigt. En høj fastfrosset vurdering kan være fordelagtig på kort sigt, hvis den ligger væsentligt over markedet, men den kan også give et urealistisk billede af andelenes værdi og skabe risiko på længere sigt, hvis markedet ændrer sig markant.

Samtidig skal rapporten altid kunne stå på egne ben fagligt. Valuaren har ansvar for, at vurderingen er forsvarlig også selv om loven giver mulighed for at fastholde den i mange år. Derfor er det klogt at vælge en valuar, som er kendt for at arbejde konservativt, gennemskueligt og i tråd med markedet, frem for en, der blot leverer høje tal for at please foreningen.

Foreninger, der ønsker dyb erfaring med andelsboligforeninger, boligudlejningsejendomme og markedsbaserede valuarvurderinger på Frederiksberg og i København, kan med fordel søge rådgivning hos PROAD eller læse mere på proad.dk.